השקעה בנדל״ן בישראל מחו״ל: מה משתנה לתושב חוץ

תושבי חוץ יכולים להחזיק בנדל״ן בישראל, ורבים עושים זאת. מה שמשתנה הוא לא האם מותר להשתתף אלא אילו כללים חלים עליכם — וחלק מהם תלויים במקום שבו אתם גרים ומשלמים מס, ולא במקום שבו עומד הבניין.

המס מסתכל על שתי מדינות

ישראל ממסה בדרך כלל הכנסה מנדל״ן בישראל ורווח ממכירתו, בלי קשר למקום מגוריו של הבעלים. גם מדינת המגורים שלכם עשויה למסות את אותה הכנסה. לישראל יש אמנות מס עם מדינות רבות, שקובעות איזה צד ממסה ראשון ואיך ניתן זיכוי, אבל אמנה לא פוטרת מדיווח בשני המקומות. שיעורים וספים מתעדכנים באופן קבוע: בדקו ברשות המסים ואצל יועץ מס במדינה שלכם, ולא לפי נתון מכתבה כלשהי.

מס רכישה לתושב חוץ

מס הרכישה בישראל נותן מדרגות מופחתות לתושבים שקונים דירה יחידה. תושב חוץ, כמו תושב שקונה דירה נוספת, ממוסה בדרך כלל לפי מדרגות אחרות וגבוהות יותר. החזקה דרך חברה במקום החזקה ישירה משנה את המיסים שחלים ברכישה ובמכירה, ובחוק הישראלי יש כללים מיוחדים למניות בחברות שעיקר נכסיהן מקרקעין. זו סיבה לקרוא בעיון את פרק המבנה בכל הצעה — לא סיבה להניח שמסלול אחד זול יותר.

הכסף נכנס ויוצא

כסף שמגיע מחו״ל עובר דרך בנקים בישראל, שמבצעים בדיקות לפי חוק איסור הלבנת הון ושואלים מאיפה הוא הגיע. היו מוכנים לתעד את מקור הכספים. להמרת מטבע יש עלות בשער ובעמלות, וכך גם כשהתמורה יוצאת מישראל.

המדינה שלכם עשויה להגביל

יש מדינות שמגבילות את תושביהן מהשתתפות בהצעות פרטיות בחו״ל, או מחייבות דיווח על החזקות בחברות זרות. הבטא הפרטית של Habi מיועדת לתושבי ישראל, ותושבים או תושבי מס של ארצות הברית וקנדה אינם יכולים לשלוח בקשות על נכסים.

לנהל מרחוק

המרחק הוא המקום שבו רוב הבעלים מחו״ל מתקשים: למצוא שוכרים, לטפל בתיקונים, לשלם ארנונה ודמי ועד בית ולהתמודד עם ניירת בעברית. מבנה מנוהל מוריד מכם את העבודה הזאת — תמורת עמלה שצריכה להיות כתובה לפניכם.

מה לסגור לפני התחייבות

• איפה אני תושב לצורכי מס, ומה עליי לדווח בכל מדינה?
• אילו מסמכים הבנק ידרוש על מקור הכספים שלי?
• כמה תעלה ההמרה בכניסה וביציאה?
• האם המדינה שלי מגבילה החזקה כזו או מחייבת לדווח עליה?

זה מידע כללי, לא ייעוץ מס או ייעוץ משפטי למצבכם.