מסים ועלויות עסקה בנדל"ן ישראלי

זו התמצאות ולא ייעוץ. מיסוי מקרקעין בישראל מורכב באמת, שיעורים וספים מתעדכנים ומוצמדים למדד, והתשובה לאדם מסוים תלויה בתושבות שלו, במה עוד הוא מחזיק, ובאופן שבו העסקה בנויה. מי שפועל על סמך זה זקוק ליועץ משלו.

מס רכישה

ישראל גובה מס רכישה מהרוכש. הוא מדורג ופרוגרסיבי: השיעור עולה על פני מדרגות של המחיר, ולא שיעור אחד שחל על כל הסכום. יש מדרגות שונות בהתאם למצבו של הרוכש — מי שזו תהיה דירתו היחידה נבחן אחרת ממי שכבר מחזיק בדירת מגורים. רוכש שכבר מחזיק בדירה, בישראל או בחו"ל, ייבחן ככלל לפי מדרגות הדירה הנוספת. לקטגוריות מסוימות של רוכשים יש כללים משלהן.

מס שבח על הרווח

כשנכס נמכר, המס מוטל ככלל על הרווח הריאלי ולא על מחיר המכירה. מה נחשב לרווח, אילו הוצאות ניתן לנכות ואילו פטורים זמינים תלויים מאוד בנסיבות: תושבות המוכר, משך ההחזקה, והאם היה זה בית מגורים או נכס להשקעה.

הכנסה משכירות

הכנסה מהשכרת דירת מגורים מדווחת באחד מכמה מסלולים, שנבדלים בשאלה אם ניתן לנכות הוצאות ובשיעור המס על ההכנסה. הבחירה ביניהם היא החלטה אמיתית עם השלכות אמיתיות, וזה לא משהו שסוגרים מתוך עמוד אינטרנט.

מע"מ

רכישה מיזם היא רכישה מעוסק, ולכן חל מע"מ והוא בדרך כלל כבר כלול במחיר שמוצג לצרכן. רכישה מאדם פרטי אינה ככלל עסקה החייבת במע"מ. זו אחת הסיבות שמחיר של דירה חדשה ומחיר של דירה יד שנייה אינם ברי השוואה ישירה.

העלויות שאינן מסים

• שכר טרחת עורך דין לרוכש, ובעסקאות מיזם לעיתים גם השתתפות בהוצאות רישום
• דמי תיווך, כשמעורב מתווך
• שמאות, כשהמלווה דורש אותה
• רישום הזכויות, ורישום משכנתה אם יש
• לכסף שמגיע מחו"ל: עמלות העברה, מרווח המרה וחובות דיווח בשתי המדינות

למה זה שייך לתוך חישוב התשואה

עלויות עסקה משולמות מראש ומקטינות את הסכום שבאמת עובד עבורכם מהיום הראשון. תשואה שמצוטטת לפני מס ולפני עלויות עסקה אינה התשואה שמישהו מקבל. כשמשווים הזדמנויות, כללו אותן בעקביות או השמיטו אותן בעקביות — ערבוב בין השניים הוא הדרך שבה שני נכסים דומים נראים שונים מאוד.

מה משתנה

שיעורים, ספים ופטורים מתעדכנים, ונתון שמצוטט בכתבה הוא הדבר המהיר ביותר בעמוד להפוך ללא נכון. בדקו את הטבלאות הרשמיות העדכניות במועד העסקה, וקבלו ייעוץ אישי למצב שלכם.