פרויקט תמ״א 38/2 של הריסה ובנייה מחדש בפלורנטין, במרחק הליכה מתחנת הרכבת הקלה של הקו האדום. שתי מגמות ציבוריות נושאות את הנחת הצמיחה: התחדשות עירונית שהושלמה הוסיפה היסטורית 20%–40% ויותר לערך, בהתאם למיקום ולהיקף, ומלאי במרחק של כ־500 מטר מתחנת הקו האדום עלה ב־10%–15% סביב פתיחת הקו. שתיהן תצפיות כלל־שוקיות ולא תחזית לבניין הזה, ואף אחת מהן אינה נגבית כשכר דירה לפני שהשוכרים חוזרים לאחר המסירה.
כל נתון כאן הוא יעד לפי הנחות שהוצגו, ולעולם לא הבטחה. מאיפה מגיעה התשואה מה עלול להשתבש
הרכב התשואה
שכירות ושינוי ערך נכללים במודל בנפרד, כי הם מתנהגים אחרת ומגיעים בזמנים שונים. המספר הראשי הוא פשוט הסכום שלהם.
שכירות
0.0%–1.2%
לשנה
חלקי בלבד: השכירות מתחילה אחרי המסירה.
שינוי ערך
8.0%–13.8%
לשנה, חזוי
שינוי שווי חזוי. לא מזומן עד למימוש.
היעד הכולל
8.0%–15.0%
לשנה, לפני מס
טווח יעד, לא הבטחה.
לאורך תקופת החזקה מתוכננת של 5 שנים, המודל של הנכס מגיע לתשואה כוללת של 8.0%–15.0% לשנה: 0.0%–1.2% משכירות ועוד 8.0%–13.8% משינוי ערך חזוי.
חישוב להמחשה על טווח היעד, לא תחזית למה שיתקבל בפועל בחשבון כלשהו. השכירות עשויה להיות נמוכה יותר, מאוחרת יותר או לא להתקבל כלל, ושינוי ערך אינו מזומן עד למימוש.
דמו בלבד: המספרים נועדו לעזור בהשוואת ההזדמנות. הם אינם הצעה, ייעוץ או הבטחה, והתשואה לעולם אינה מובטחת.
בסיס עלויות
העמלות נגבות גם אם טווח היעד לא מושג, ולכן כדאי לקרוא אותן מול נתוני התשואה שלמעלה.
משכנתא
לא מתוכננת
בלי הלוואות, כך שחוב לא מגדיל את התנודות בערך.
לוח זמנים
קודם הסיכון
טווח היעד שלמעלה מניח שתרחיש הבסיס מתקיים. אלה השינויים ששוברים אותו.
| תרחיש | שכירות שנתית | שווי יציאה |
|---|---|---|
| תרחיש שליליתפוסה יורדת ועלויות עולות | 0 ₪ | 8,910,000 ₪ |
| תרחיש בסיסלפי הנחות בסיס | 0 ₪ | 9,900,000 ₪ |
| תרחיש חיוביתפוסה גבוהה ושוק יציאה חזק יותר | 40,435 ₪ | 11,088,000 ₪ |
אומדנים לנכס כולו, לא סכומים למשתתף.
נזילות, מבנה משפטי סופי, מסמכי הצעה, KYC, נאמנות ומסילות תשלום נשארים חסומים עד בדיקה מוסמכת.
נרשמו במהלך בדיקת הרישום. הם מתווספים לסיכונים הכלליים שבהחזקת נכס ואינם מחליפים אותם.
הנתון של 20%-40% להתחדשות עירונית שהושלמה והנתון של 10%-15% סביב פתיחת הקו האדום הם תצפיות על פרויקטים רבים. אף אחד מהם אינו תחזית למתחם הזה, וייתכן שהנכס לא יניב אף אחד מהם.
תוכנית תמ״א 38/2 מחייבת את הרוב הנדרש מבין הבעלים הקיימים והיתר לפני הריסה. הסכמה ניתנת לביטול ולוחות הזמנים מתאפסים; זהו הסיכון הגדול ביותר להנחת הצמיחה כאן.
הריסה ובנייה מחדש משמעותן היעדר דיירים והיעדר שכר דירה לאורך תקופת הבנייה, הארוכה כאן יותר מאשר בשיפוץ.
זהו מידע לימודי, ואינו ייעוץ אישי משפטי, מיסויי או השקעתי.
חבילת ראיות
התכנים הם נתוני דמו זמניים בבטא הזו. שום דבר כאן אינו מסמך הצעה.
בקשות עדיין לא נפתחו. מעקב אחרי פרויקט שומר אותו ברשימת המעקב שלכם; הוא לא מעביר כסף ולא שומר דבר.
