הסבה של מבנה תקופתי בנווה צדק, אחת משתי מדרגות המחיר היקרות בעיר — בכ־70,000–120,000 ₪ למ״ר. קומת הקרקע נשארת מסחרית והקומות העליונות מושכרות למגורים, כך שחלק משכר הדירה כבר חתום. מעמד השימור מגביל את מה שמותר לשנות: הוא מגן על האופי שתומך במחיר, ובאותה מידה מגביל את תוספת השטח האפשרית.
כל נתון כאן הוא יעד לפי הנחות שהוצגו, ולעולם לא הבטחה. מאיפה מגיעה התשואה מה עלול להשתבש
הרכב התשואה
שכירות ושינוי ערך נכללים במודל בנפרד, כי הם מתנהגים אחרת ומגיעים בזמנים שונים. המספר הראשי הוא פשוט הסכום שלהם.
שכירות
2.4%–3.0%
לשנה
משולם מדמי השכירות של הדיירים, אחרי עלויות.
שינוי ערך
3.0%–4.5%
לשנה, חזוי
שינוי שווי חזוי. לא מזומן עד למימוש.
היעד הכולל
5.4%–7.5%
לשנה, לפני מס
טווח יעד, לא הבטחה.
לאורך תקופת החזקה מתוכננת של 6 שנים, המודל של הנכס מגיע לתשואה כוללת של 5.4%–7.5% לשנה: 2.4%–3.0% משכירות ועוד 3.0%–4.5% משינוי ערך חזוי.
חישוב להמחשה על טווח היעד, לא תחזית למה שיתקבל בפועל בחשבון כלשהו. השכירות עשויה להיות נמוכה יותר, מאוחרת יותר או לא להתקבל כלל, ושינוי ערך אינו מזומן עד למימוש.
דמו בלבד: המספרים נועדו לעזור בהשוואת ההזדמנות. הם אינם הצעה, ייעוץ או הבטחה, והתשואה לעולם אינה מובטחת.
בסיס עלויות
העמלות נגבות גם אם טווח היעד לא מושג, ולכן כדאי לקרוא אותן מול נתוני התשואה שלמעלה.
משכנתא
לא מתוכננת
בלי הלוואות, כך שחוב לא מגדיל את התנודות בערך.
לוח זמנים
קודם הסיכון
טווח היעד שלמעלה מניח שתרחיש הבסיס מתקיים. אלה השינויים ששוברים אותו.
| תרחיש | שכירות שנתית | שווי יציאה |
|---|---|---|
| תרחיש שליליתפוסה יורדת ועלויות עולות | 170,381 ₪ | 13,320,000 ₪ |
| תרחיש בסיסלפי הנחות בסיס | 236,640 ₪ | 14,800,000 ₪ |
| תרחיש חיוביתפוסה גבוהה ושוק יציאה חזק יותר | 319,464 ₪ | 16,576,000 ₪ |
אומדנים לנכס כולו, לא סכומים למשתתף.
נזילות, מבנה משפטי סופי, מסמכי הצעה, KYC, נאמנות ומסילות תשלום נשארים חסומים עד בדיקה מוסמכת.
נרשמו במהלך בדיקת הרישום. הם מתווספים לסיכונים הכלליים שבהחזקת נכס ואינם מחליפים אותם.
מעמד השימור מגביל מה ניתן לשנות וכמה שטח בנייה ניתן להוסיף. העבודות המותרות מצומצמות ואיטיות יותר מאשר במבנה דומה שאינו מיועד לשימור.
נווה צדק נסחרת באחד משני טווחי המחיר הגבוהים בתל אביב. רכישה בראש הטווח מותירה פחות מרווח להנחת שינוי הערך לספוג שוק חלש.
חלק מההכנסה תלוי ביחידה המסחרית בקומת הקרקע. אובדן שוכר מסחרי אחד משפיע על שכר הדירה של הנכס יותר מאובדן שוכר למגורים.
זהו מידע לימודי, ואינו ייעוץ אישי משפטי, מיסויי או השקעתי.
חבילת ראיות
התכנים הם נתוני דמו זמניים בבטא הזו. שום דבר כאן אינו מסמך הצעה.
בקשות עדיין לא נפתחו. מעקב אחרי פרויקט שומר אותו ברשימת המעקב שלכם; הוא לא מעביר כסף ולא שומר דבר.
