בניין מגורים מושכר ללא מעלית בשכונת שפירא — מדרגת המחיר הנגישה ביותר למטר רבוע בתוך גבולות תל אביב, בכ־46,000 ₪ למ״ר לעומת 55,000–80,000 ₪ בשוק המרכזי. שכר הדירה נגבה מהיום הראשון ולא אחרי בנייה, ולכן הנכס ממוקם בקצה ההכנסה של הקטלוג ובתחתית טווח התשואה. הנחות הצמיחה שמרניות במכוון: לדרום תל אביב יש לחץ התחדשות, אבל אין תוכנית מאושרת לבניין הזה.
כל נתון כאן הוא יעד לפי הנחות שהוצגו, ולעולם לא הבטחה. מאיפה מגיעה התשואה מה עלול להשתבש
הרכב התשואה
שכירות ושינוי ערך נכללים במודל בנפרד, כי הם מתנהגים אחרת ומגיעים בזמנים שונים. המספר הראשי הוא פשוט הסכום שלהם.
שכירות
3.2%–4.0%
לשנה
משולם מדמי השכירות של הדיירים, אחרי עלויות.
שינוי ערך
0.8%–1.5%
לשנה, חזוי
שינוי שווי חזוי. לא מזומן עד למימוש.
היעד הכולל
4.0%–5.5%
לשנה, לפני מס
טווח יעד, לא הבטחה.
לאורך תקופת החזקה מתוכננת של 5 שנים, המודל של הנכס מגיע לתשואה כוללת של 4.0%–5.5% לשנה: 3.2%–4.0% משכירות ועוד 0.8%–1.5% משינוי ערך חזוי.
חישוב להמחשה על טווח היעד, לא תחזית למה שיתקבל בפועל בחשבון כלשהו. השכירות עשויה להיות נמוכה יותר, מאוחרת יותר או לא להתקבל כלל, ושינוי ערך אינו מזומן עד למימוש.
דמו בלבד: המספרים נועדו לעזור בהשוואת ההזדמנות. הם אינם הצעה, ייעוץ או הבטחה, והתשואה לעולם אינה מובטחת.
בסיס עלויות
העמלות נגבות גם אם טווח היעד לא מושג, ולכן כדאי לקרוא אותן מול נתוני התשואה שלמעלה.
משכנתא
לא מתוכננת
בלי הלוואות, כך שחוב לא מגדיל את התנודות בערך.
לוח זמנים
קודם הסיכון
טווח היעד שלמעלה מניח שתרחיש הבסיס מתקיים. אלה השינויים ששוברים אותו.
| תרחיש | שכירות שנתית | שווי יציאה |
|---|---|---|
| תרחיש שליליתפוסה יורדת ועלויות עולות | 73,267 ₪ | 4,005,000 ₪ |
| תרחיש בסיסלפי הנחות בסיס | 101,760 ₪ | 4,450,000 ₪ |
| תרחיש חיוביתפוסה גבוהה ושוק יציאה חזק יותר | 137,376 ₪ | 4,984,000 ₪ |
אומדנים לנכס כולו, לא סכומים למשתתף.
נזילות, מבנה משפטי סופי, מסמכי הצעה, KYC, נאמנות ומסילות תשלום נשארים חסומים עד בדיקה מוסמכת.
נרשמו במהלך בדיקת הרישום. הם מתווספים לסיכונים הכלליים שבהחזקת נכס ואינם מחליפים אותם.
מבנים משנות ה־80 ומטה נושאים ליקויי אינסטלציה, גג וחשמל שמתגלים לאחר הרכישה. הרזרבה מתוכננת לתיקונים שוטפים, לא לחיזוק מבני.
שכר הדירה הוא המרכיב העיקרי בתשואת הנכס, ולכן חודש ריק עולה כאן יחסית יותר מאשר בנכס ממוקד צמיחה. מבנים ותיקים ללא מעלית גם מתחלפים בשוכרים בתדירות גבוהה יותר מבנייה חדשה.
בדרום תל אביב יש לחץ להתחדשות, אך לא אושרה כאן תוכנית. הנחת הצמיחה המתונה משקפת זאת, ואין לתמחר עליית ערך שטרם הוגשה בקשה עבורה.
זהו מידע לימודי, ואינו ייעוץ אישי משפטי, מיסויי או השקעתי.
חבילת ראיות
התכנים הם נתוני דמו זמניים בבטא הזו. שום דבר כאן אינו מסמך הצעה.
בקשות עדיין לא נפתחו. מעקב אחרי פרויקט שומר אותו ברשימת המעקב שלכם; הוא לא מעביר כסף ולא שומר דבר.
